[줌-in] 부동산 보유세·금리인상에 숨고르기 들어간 집값…“안정세” Vs. “일시적”현상 엇린 전망

안정미 기자 / 기사승인 : 2021-03-23 15:35:00
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-유세 등 산정의 기준이 되는 공시가격은 전국 평균 19.9%상승
-강남구 대치동 은마아파트 이달 초 23억2000만원 거래 지난달 보다 1억 3000만원 내려
△사진=서울 상암동에서 바라본 APT숲    [제공/연합뉴스DB] 
 최근 국토교통부가 2021년 표준단독주택 공시 가격안이 지난해 4.47%에서 6.68%로 인상되면서 11.5억 원의 이상의 고가 주택소유자는 1주택자도 평균 보유세가 급격히 상승할 것으로 보이는 가운데 반대로 11.5억원 이하의 주택 소유자는 다소 세액이 감소할 것으로 보이나 대체적으로는 부동산 보유세 강화 조치는 공시지가 상승으로 부담을 느낀 매수자들의 

매수심리가 꺾이면서, 서울에서 시세보다 낮은 매물 출현이 급증하는 것으로 나타났다. 최근 보유세 등 산정의 기준이 되는 공시가격은 전국 평균 19.9%상승 했다.

 

이에 서울 부동산 시장의 업계 관자자들은 의견이 부분분하게 갈리는 분위기로 한편은 조정국면으로 들어갔다는 평가와 또다른 관계자는 지금의 상황은 일시적인 가격 조정이라는 의견이 맞물리고 있다.

 

23일 부동산업계에 따르면 강남구의 대표적 재건축 단지로 꼽히는 대치동 은마아파트 경우 이달 초 23억2000만원에 거래됐다. 지난달 24일에 거래된 24억5000만원보다 1억 3000만원 낮은 가격에 팔린 것이다.

 

강남구 청담동 청담자이 전용 89.1㎡도 이달 6일 31억5천만원(32층)에 매매돼 직전 거래인 지난달 3일 35억원(11층)보다 3억5천만원 내렸다. 이는 강남구 뿐만 아니라 다른 지역도 이와 비슷한 현상을 보이고 있다.

 

강남구 다음으로 고가 아파트가 많은 마·용·성(마포구·용산구·성동구)은 물론 노·도·강(노원구·도봉구·강북구) 금관구'(금천·관악·구로구) 등의 서울 외곽 지역도 시세 보다 낮은 매물이 계속 늘어나는 추세로 보인다.

 

재개발을 앞둔 지역이 다수 포함 된 노원구 상계동 상계주공7차(고층) 45.9㎡는 이달 12일 5억5천만원(12층)에 계약서를 써 직전 거래인 1월 27일 6억2천만원(13층)보다 7천만원 가량 낮아졌다.

▲사진= 서울 강남의 한 부동산중개업소    [제공/연합뉴스DB]

이는 최근의 불안한 부동산 시장과 공시지가 상승에 따른 종합부동산세에 부담을 느낀 때 문으로 서울의 아파트는 ‘거래 절벽(?)’ 수준으로 이어지는 것이 아니냐는 주장에 힘이 실리는 모양세로 전문가들은 풀이하고 있다. 

 

서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울의 아파트 거래량은 1458건으로, 전월(5683건)의 25.7%에 그쳤다. 또 지난해 같은 기간(8301건) 대비 17.6%에 불과하다.

 

전문가들은 서울 아파트의 거래가 끊긴 데에는 두 가지 요인이 있다고 보고 있다.

 

우선 2·4대책으로 인해 매수심리가 꺾였다는 전문가들의 분석이다. 

 

이는 서울에 23만호를 공급하겠다는 내용을 담은 2·4 대책 발표 이후 공급확대 기대감이 커졌고, 이는 집값이 더 오르지 않을 거라는 심리로 시장에 반영된 것으로 꾼들의 발빠른 손바꿈의 결과로 이어지고 있는 것으로 풀이 하고 있다.

 

아울러 서울 집값의 가파른 상승세와 금리 인상 기조가 맞물린 점도 매수심리가 저하된 것도 한 몫을 했다고 보고 있다. 실제 매수 우위지수는 연이어 100미만을 기록하고 있다. 

 

KB 부동산에 따르면 매수 우위 지수는 이달 1주 96.2로 올해 들어 처음 100 아래로 떨어진 뒤 2주 90.3, 3주 82.4로 3주 연속 100 미만을 기록했다. 이 지수가 100을 넘기면 매수자가 많다는 것을, 100 미만이면 그 반대를 의미한다.

 

이에 따라 서울 집값이 조정국면에 접어들었다는 평가도 있으나, 아직 안정세로 보기엔 어렵다는 시각이 지배적이다. 일부 거래만으로 집값 하락을 예단하는 것은 무리가 따른 다는 설명이다.

 

또 집을 가진 사람들은 가격이 오르지 않더라도, 양도세 부담으로 인해 매물을 내놓지 않으려는 경향이 있기 때문에 공급 물량 부족 위기는 배제할 수 없다는 분석도 따른다. 아울러 민간 재건축이 진행되는 단지 위주로 신고가를 찍는 사례가 늘어나고 있는 점도 불안 요소로 꼽힌다.

 

최근 압구정동 ‘현대1차’ 전용 196.21㎡(63평형)가 63억 원에 거래됐다. 이달들어 1일에는 서초구 반포동 ‘래미안퍼스티지’ 전용 59㎡(26평형)는 26억 원에 팔려 신고가를 갈아치우기도 했다.

 

한 부동산 관계자는 “서울 집값에 대한 매수심리가 꺾이는 부분은 긍정적이지만, 이는 일시적인 가능성이 높다”면서 “여전히 민간 재건축이 진행되는 단지들은 집값이 뛰고 있고, 양도세를 피하기 위한 매물 잠김 현상은 심화될 것으로 보이기 때문”이라고 밝혔다.

 

한편 경제정의실천시민연합은 정부가 발표한 표준지 공시지가 현실화율 68.4%가 거짓이라는 주장과 함께 실제로는 현실화율이 정부 발표치의 절반 수준도 안된다며 정부의 공시지가 현실화 로드맵에 의구심을 제기하고 “이는 문재인 정부 취임 초 39.3%보다 8.6%p 떨어진 수치”라며 “공시지가 상승이 땅값 상승을 따라가지 못하면서 공시지가 현실화율은 지속적으로 낮아지고 있다”고 분석했다주장하고나섰다. 이어 문재인 정부 이후 85개 아파트 단지의 아파트값을 분석한 결과 2017년 평당 2004만원에서 2021년 3630만원으로 81% 상승했다. 아파트값 상승으로 토지비는 더 크게 상승했으며 85개 표준지 아파트 단지 토지비는 2017년 평당 4200만원에서 2021년 8328만원으로 98% 올랐다고 주장하기도 했다.

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