데일리매거진 - ′신혼희망타운′ 로또·금수저 막는다…분양가 2억5천만원 넘으면 ＂기금과 수익 나눠야＂

[데일리매거진=이상은 기자] 신혼희망타운의 과도한 시세차익 환수를 위해 분양가가 2억5천6만원을 초과하는 경우 수익공유형 모기지 대출을 의무화하기로 국토교통부(장관 김현미/이하 국토부)가 방침을 정한 것으로 알려졌다.

국토부는 당초 신혼희망타운은 초저리의 수익공유형 모기지 대출을 제공하되 대출 여부는 별도로 규제하지 않았는데 분양가가 주변 시세보다 60∼80% 이하로 싸게 공급되면서 로또 논란이 일자 시세차익을 환수하는 쪽으로 방향을 틀었다.

특히 수도권 신혼희망타운의 총 분양가가 2억∼4억원 선으로 낮은 편이어서 당첨자 대부분이 수익공유형이 아닌 일반 대출을 이용하면 입주후 수억원의 시세차익을 고스란히 가져가게 돼 특정 계층에 과도한 시세차익을 안겨준다는 지적이 적지 않았다.

이에 따라 서울·성남 등 수도권 인기지역에서 공급되는 신혼희망타운은 앞으로 수익 공유형 모기지가 의무화될 전망이다.

◆ 분양가 2억5천6만원 초과시 기금과 시세차익 배분

정부는 현재 신혼희망타운 입주자격중 하나인 '순자산' 기준이 2억5천6만원인 것을 감안해, 분양가가 2억5천6만원 이상인 아파트에 대해서는 의무적으로 분양가의 30∼70% 범위내에서 수익공유형 모기지 대출을 받도록 할 방침이다.

이 경우 위례신도시를 비롯해 내년 4분기께 분양될 서울 수서와 양원지구, 2021년 이후 분양 계획인 성남 서현 등지에서 분양되는 신혼희망타운은 분양가가 2억5천만원을 넘어 수익공유형 모기지 대출이 의무화될 전망이다.

수익공형 모기지 대출은 연 1.3% 저리의 고정금리로 최장 30년까지 집값의 최대 70%(한도 4억원)까지 지원해주는 대신 주택 매도 또는 대출금 상환 시 시세차익을 기금과 공유하는 제도다.

정부는 다만 대출 이용 기간이 길고, 정산 시점의 자녀 수에 따라 정부가 가져가는 수익의 비중을 최대 10%까지 낮춰줄 방침이다.

예를 들어 분양가의 70%를 대출받을 경우 대출 기간이 10년 미만으로 짧고, 정산 시점에 자녀가 없다면 매각차익의 절반을 기금이 가져간다.

그러나 대출기간이 10년 이후부터는 1년 경과시 정산비율에서 2% 포인트씩, 최저 10%까지 인하된다.

대출 기간이 10∼14년 이하, 자녀가 1명 있을 경우에는 기금이 가져가는 정산비율이 30∼38%로 줄고, 대출 만기가 20∼30년, 자녀가 2명 이상인 경우는 기금 정산비율이 최하 기준인 10%로 떨어진다.

■ 기금지분 정산 비율

▲자료= 대출기간 10년 이후 1년 경과시 정산비율에서 2%p씩 인하하나 최저 정산 비율이 적용 [제공/국토교통부]

◆ 수익공유 모기지 위례는 '의무', 평택은 '자율'

이번 조치로 신혼희망타운 선도지구인 위례신도시의 분양계약자는 의무적으로 수익공유형 모기지 대출을 받아야 한다.

다음달 말 분양하는 위례신도시의 예상 분양가는 55㎡가 4억6천만원에 달한다. 만약 분양가의 30%를 20년 만기의 수익공유형 모기지 대출을 받고, 20년 뒤 만기 상환시 기금 정산은 얼마나 될까.

이 아파트의 가격이 매년 1.5%씩 상승해 만기시점에 10억4천만원에 매도한다고 가정할 경우 분양가를 뺀 시세차익은 5억8천만원이 된다.

이 경우 계약자의 자녀가 없으면 정산비율 20%가 적용돼 시세차익 5억8천만원의 20%인 1억1천600만원을 기금이 회수하고, 신혼부부는 4억6천400만원의 시세차익을 갖게 된다.

그러나 자녀가 1명이 있는 경우에는 정산비율이 15%로 줄어 기금정산액도 8천700만원으로 감소하고, 자녀가 2명이면 정산비율은 10%로 감소해 정산액도 5천800만원으로 줄어든다.

반대로 대출 기간이 짧고, 자녀 수가 적은 경우 최대 50%까지 수익을 나눠 가져야 해 계약자의 시세차익이 최소 2억9천만원으로 줄어들 수 있다.

다만 정산 시점의 매각 대금이 4억5천만원으로, 분양가 이하로 떨어진다면 기금에 정산할 금액도 없어진다.

평택은 분양가가 2억5천만원 이하여서 수익공유형 모기지를 자율적으로 선택하면 된다.

한 부동산 전문가는 "위례신도시의 경우 시세차익이 크기 때문에 장기 거주가 가능한 신혼부부는 수익공유형을 선택하는 게 유리할 것"이라며 "그러나 대부분의 신혼부부가 10년 이내에 큰 집으로 옮기기를 선호해 시세차익을 나누는 문제에 대해 민감하게 반응할 것 같다"고 말했다.

▲자료=신혼희망타운 전용 수익공유형 모기지 정산표 [제공/국토교통부]

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