데일리매거진 - 5·6 정책은 주택확대 보급, 수도권에 25만 가구

더 많이 지어 공급부족 해소할 터... 주택가 안정화 의지

분양가 상한제로 서울 재건축 위축 고려…재개발로 돌파구 시도

▲ 용산역 철도정비창 부지

정부가 수도권 30만가구 공급을 약속한 데 이어 다시 25만 가구 공급계획을 발표했다. 전에 없던 강력한 확대 보급 의지다. 서울 등 수도권 집값 안정 기조에 쐐기를 박겠다는 의지로 보인다.

 

국토교통부에 따르면 최근 3년(2017∼2019년) 간 수도권 입주물량은 연 평균 29만2000가구로 2013∼2016년에 비해 41.7%가 많았다. 올해부터 향후 3년간 입주 물량도 수도권이 연평균 22만4000가구, 서울이 7만2000가구로 과거 10년 평균과 비슷한 수준이다. 여기에 2023년 이후부터는 수도권 3기 신도시 30만가구 공급도 본격화한다.

그럼에도 25만 가구 추가 공급이 발표됐다. 일각에선 과잉공급이라는 이야기가 나오고 있다.

그러나 정부의 의지는 확고하다. 적어도 공급이 적어서 값이 오르게 하지는 않겠다는 것이다.

 

정부가 수도권의 연평균 주택 수요를 22만가구로 분석하고 있다. 그럼에도 정부가 3년 간 서울에 7만가구를 추가 공급하는 것을 비롯해 2023년부터 수도권에 수요보다 3만가구 많은 25만가구 이상을 매년 공급하겠다고 밝힌 것은 분양가 상한제 영향이 크다는 게 업계의 분석이다.

 

상한제 시행으로 강남을 중심으로 한 서울시내 재건축 사업이 사실상 쉽지 않을 것으로 보고, 강북 및 수도권 재개발과 신도시를 통해 미리 주택공급의 돌파구를 찾겠다는 것이다.

정부는 이번 대책에서 사실상 100가구 미만의 소규모 재건축을 제외하고 재건축을 통한 공급대책은 철저히 배제했다. 재건축 사업이 집값에 미치는 파급력 때문이다.

 

대신 용산 코레일 정비창 부지와 같은 공공부지를 대체 주택용지로 내놨다.

당초 김상조 청와대 정책실장은 수요 규제 중심의 12·16대책 발표 이후 올해 2월까지 '서울지역의 주택 공급대책'을 내놓겠다고 했다. 이후 석 달이 지나 발표된 공급대책은 서울뿐만 아니라 수도권으로 범위가 넓어졌다. 부당산 전문가들은 12·16대책 이후 '수용성(수원·용인·성남시)' 등지로 번진 '풍선효과'가 뼈아팠다는 뜻이라고 해석했다.

과거 보금자리주택 공급 시절 적용했다가 건설업계의 반대 등으로 중단한 '사전청약제'를 다시 꺼내든 것도 주택공급 부족 우려에 대한 심리적 안정을 주겠다는 의도가 강하다.

 

 

▲ 정부 부동산 대책 일자

국토부는 산업시설과 주거시설이 뒤섞인 준공업지역에 앵커산업시설을 만든 뒤 순차적으로 정비해 주택 공급을 창출한다. 먼저 기반을 만들어 수요를 이끌어내겠다는 것이다.

 

서울시는 올해 하반기까지 조례개정을 마쳐 민관합동 공모를 통해 시범 사업지 1~2곳을 확보할 방침인데 민관합동 사업에 대해서는 산업부지 확보 비율이 40%로 하향되고 공공이 기금 융자로 산업시설을 매입해 영세 공장주 등에 지원하게 되는 것으로 알려졌다.

LH, SH는 1인용 주거 공급을 위해 서울 도심 내 공실인 오피스, 상가 등을 매입해 1인용 장기 공공임대로 돌리고 국토부는 다중주택(셰어하우스)으로 바꾸기 위한 건축 규제를 완화할 예정이다.

해군복지단 등 군 유휴부지와 중구청사 부지, 용산정비창 등 한국철도(코레일) 부지 등에 문화시설과 주거시설을 복합 개발하고 주민센터, 사유지도 개발해 공공주택을 마련한다.

 

집값 절대 오르지 않게 하겠다는 정부 의지 드러내

 

박선호 국토교통부 1차관은 6일 발표한 수도권 공급대책에 대해 "집값이 안정돼 있지만 이러한 안정세를 장기간 굳건하게 관리하기 위해서는 투기 억제 못지않게 공급 관리도 필요하다"며 "수도권 주택공급의 토대를 근본적으로 강화하기 위해 이번 대책을 마련했다"고 밝혔다.

 

박 차관은 "현재 주택 인허가와 착공 물량은 과거와 유사하고 향후 3년간 수도권 입주 물량도 예년 수준으로 안정적"이라며 "그러나 부지확보부터 입주까지 3∼5년 이상 소요되기 때문에 지금부터 준비해야 중장기 주택 공급물량을 확보할 수 있다"고 덧붙였다. 한마디로 과잉공급 우려는 없다는 것이다.

 

그러면서 주택시장 규제를 지속하겠다는 의지도 재확인했다. 박 차관은 "최근 주택가격이 하향 안정돼 있지만 풍부한 유동성과 초저금리 등으로 불안 요인은 여전하다"며 "주택시장이 다시 불안해지면 세제·대출·청약·거래 규제를 강화하고, 규제지역을 추가 지정하는 등 투기 억제방안을 즉각 시행할 것"이라고 말했다.

 

한편 코레일이 보유한 용산 정비창 부지에 들어서는 주택 8000구 가운데 절반은 공공주택, 절반은 분양가 상한제가 적용되는 민간 주택으로 공급될 것으로 보인다. 서울시는 이르면 2023년 말 분양을 검토 중이다.

 

부동산 전문가들은 이번 조치로 부동산 건설 환경은 좋아질 것으로 기대한다면서도 한편으로는 물량이 많아지면 택지 사이에 빈익빈부이기부 현상이 발생할 수 있다면서 균형있게 공급할 수 있는 인프라 조성이 꼭 필요할 것이라고 입을 모았다. 

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