데일리매거진 - 다주택자 양도세 중과 유예 종료 임박…′토지거래허가 신청′이 막판 변수

▲ 사진=서울 한 공인중개사 사무실에 양도소득세 관련 안내문 [제공/연합뉴스]

다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 조치가 오는 9일을 기점으로 공식 종료된다.

10일부터는 조정대상지역 내 주택을 매도하는 다주택자의 양도차익에 대해 가중된 세율이 적용됨에 따라, 절세를 위한 매도인과 매수인 간의 막판 거래 완료 경쟁이 치열해질 전망이다.

3일 관계 부처에 따르면, 다주택자가 양도세 중과 유예 혜택을 받기 위한 원칙적인 조건은 이달 9일까지 매매계약 체결 후 잔금 납부 및 소유권 이전 등기까지 모든 양도 절차를 완료하는 것이다.

현재 양도세 기본세율은 소득 수준에 따라 6~45% 수준이다.

그러나 10일부터는 조정대상지역 내 2주택자에게는 20%포인트, 3주택 이상 소유자에게는 30%포인트의 가산세율이 적용된다.

여기에 지방소득세(가산세율 포함분의 10%)까지 고려하면 다주택자의 실효세율은 최대 82.5%까지 치솟아 양도차익의 상당 부분이 세금으로 환수되는 이른바 '세금 폭탄' 구조가 현실화된다.

다만, 정부는 최근 급변한 부동산 규제 환경을 고려해 실질적인 매도 의사가 있는 납세자들의 퇴로를 열어주는 '핀셋형 보완책'을 시행 중이다.

지난 1월 하순에야 유예 종료 방침이 명확해진 점과 '10·15 대책'으로 서울 전역 및 경기 주요 지역이 토지거래허가구역으로 광범위하게 지정되며 거래 행정 절차가 길어진 점을 반영한 조치다.

보완책의 핵심은 '토지거래허가 신청' 여부다. 

오는 9일까지 관할 지자체에 토지거래허가 신청을 완료한 경우에 한해, 실제 양도 완료(잔금 및 등기) 시점이 9일 이후더라도 중과 유예 혜택을 부여한다.

지역에 따라 유예 연장 기간은 차등 적용된다.

10·15 대책 이전부터 조정대상지역이었던 '강남 3구(서초·강남·송파)'와 '용산구'의 경우, 9일까지 허가 신청을 마치고 이후 허가를 득해 계약을 체결한 뒤 9월 9일까지 양도 절차를 마무리하면 중과 대상에서 제외된다.

반면 10·15 대책으로 새롭게 조정대상지역 및 토지거래허가구역으로 편입된 서울 21개 자치구와 경기 12개 지역은 행정 소요 시간을 더욱 고려해 11월 9일까지 양도 절차를 완료하면 된다.

부동산 전문가들은 "정부가 매매계약 완료가 아닌 '허가 신청'으로 기준을 완화한 것은 행정적 불확실성으로 인한 선의의 피해자를 막기 위한 조치"라며 "하지만 이 기한마저 넘길 경우 세 부담이 기하급수적으로 늘어나는 만큼, 거래 막바지에 있는 매도·매수인들은 서류 구비와 신청 접수를 서둘러야 한다"고 조언했다.

시장에서는 이번 유예 종료로 인해 5월 중순 이후 조정대상지역 내 다주택자 매물이 급격히 잠기는 '매물 잠김' 현상이 심화될 수 있다는 우려도 나오고 있다.

다주택자가 매도하려는 주택에 임차인이 있는 경우에도 무주택자에게 집을 넘기는 경우에 한해 실거주 의무를 완화하는 특례도 적용된다.

해당 내용을 담은 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 개정안 발표일인 2월12일 기준으로 임대차계약이 존재하는 주택은 이달 9일까지 토지거래허가를 신청하면 실거주 의무가 해당 임대차계약 종료일까지 유예된다. 임대차계약 기간에 따라 길게는 2028년 2월11일까지 입주를 미룰 수 있는 셈이다.

다만 개정안 발표 이후 계약이 갱신된 경우에는 유예를 허용하지 않는다.

실거주 의무 유예는 다주택자가 보유한 조정대상지역 내 주택을 무주택자가 매수하는 경우에만 한정적으로 허용한다.

매수자가 토지거래허가 신청일 기준으로 무주택자여야 한다.

매도인이 다주택자가 아닌 1주택자인 경우에는 실거주 유예가 적용되지 않는다.

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