데일리매거진 - [부동산-ZOOM] 새정부 서민 내집마련 부동산 정책 해답은?

▲사진제공=서희건설

[데일리매거진=김광용 기자] 2017년 새정부 출범과 함께 부동산 시장에 대해 우려 섞인 전문가들의 어두운 분석이 많아지고 있어 부동산 투자에 주의가 요구된다.

문재인 정부의 건설과 부동산 정책 가운데 땅 값은 오르고 부동산 시장은 거래가 상당히 위축 될 것이라는 전망이다.

여기에 미국이 지난해 12월 금리인상을 하면서 우리나라는 사상최저인 1.25%의 기준금리를 동결하였으나 이 또한 국제금리에 맞춰야 할 것으로 보인다.

트럼프 정부는 올해 3차례의 금리인상을 예고하면서 전문가들은 우리나라도 기준금리를 올릴 수 밖에 없을 것으로 내다 보고 있다.

특히 우리 가계대출은 1300조가 넘고 있어 은행의 대출금리를 1%만 올려도 3조원의 이자를 부담해야 한다고 한다. 이럴경우 소비가 위축되고 부동산 경기의 침체로 전반적인 경제의 침체를 가져올 수 있다.

건설부동산 투자의 이면에는 주택담보대출 증가등 가계부채가 쌓여있고 이런구조에서 금리의 인상은 경제에 전반적인 타격을 줄 수 밖에 없다.

지난해 11·3 대책 직후 전국의 아파트 청약 시장은 주춤했다. 청약 자격 요건과 전매제한이 까다로워지면서 투자 수요가 줄어든 탓이다. 미분양이 줄줄이 이어지고 청약 경쟁률은 예전의 반의반 토막이 났다. 하지만 이 가운데서도 희비는 엇갈렸다.
　
금융결제원, 아파트투유에 따르면 연초부터 지난달 29일까지 청약을 실시한 단지는 전국 총 69곳이다. 이 중 34곳(49%)은 1순위 마감에 성공했다.

지난해 같은 기간 1순위 마감률(53%)에 비해서는 떨어졌지만 역세권 등의 인기단지는 여전히 높은 청약 경쟁률을 보이기도 했다.

또 가구당 순자산의 약 75%가 부동산이라는 경제성장률의 감소는 경제성장 자체의 하락이 아니라 성장정도의 하락이다.

이는 바꿔 말하면 1인 가구의 증가는 작은 소형 평수의 수요는 있으나 중대형 아파트나 빌라는 수요가 큰 폭으로 줄어 들고 있어 가구의 순자산 가치는 작아 질 수 밖에 없어 이에 대한 자산가치의 고민은 커질 수 밖에 없다.

과거에는 30~40평형대의 아파트가 인기를 끌었지만 2016년 기준 총가구수 2100만중 1~2인가구가 1,037만가구로 전체가구의 절반정도이고, 그 중 1인가구가 520만이다. 2030년에는 1인가구가 709만가구로 증가할 것으로 예측된다.

우리나라 60세 이상의 자산 구성을 보면 82%가 부동산으로 금융자산은 겨우 18%에 불과하다. 자산이라고는 현재 살고 있는 집밖에 없어 노후 준비가 제대로 되있지 않은 사람들은 평균수명의 연장이 마냥 축복일 수 만은 없는 것이다. 이에 부모세대는 자식들에게 손 벌리지 않으려 주택을 상속 시켜 주기 보다는 노후생활을 주택연금에 가입하는 사례가 꾸준히 늘어나고 있다.

남에게 손 벌리지 않고 살아 남는 것이 중요해 졌다는 대목이다. 2016년말 현재 약3만 7000여 가구가 주택연금을 받고 있다.

그 외에 은퇴자들은 소형아파트로의 이전도 계속 일어나고 있다.

전문가들은 이와같은 지표상 나타나는 여러가지를 고려해 봤을 때 2017년의 부동산을 전망 예상 지수는 수도권의 역세권 신축 소형아파트 가격은 하락치를 기대하기 힘들다는 것이 부동산 관련 전문가들은 전망하고 있다.

국가가 외환위기를 맞이할 때와 같이 이러한 압박에 대응할 수 있는 자산여력을 가진 가계의 경우에는 타격이 크지 않지만 부채비율이 큰 가계의 경우에는 타격이 크다. 그리고 75%의 순자산인 부동산을 매각하는 것 외에는 부채청산의 다른 방법이 없게 된다.

전체적인 부동산 시장의 거래량은 줄어들게 될 것이 문제다.

부동산 거래 하락의 문제는 패턴의 촉발 원인이 가계부채증가 자체가 아니라 은행권과 정부정책의 특혜를 고스란히 받고 있는 대기업들의 경영 부실 정도와 교역 경쟁력에 있고 이 부분들에 문제가 발생하게 되는 순간 순차적으로 부동산 시장에 위기가 찾아오게 될 것이란 점이다.

부동산 시장이 중국 등 글로벌 경제 위기와 공급 과잉, 대출 규제 우려 등으로 거래 부진 속에 가격도 하락세를 보이고 있다.
일부 전문가들은 글로벌 경기침체와 북한 리스크등 각종 악재로 이런 흐름이 장기화 될 것을 우려하고 있어 부동산 시장을 바라보는 이들 전문가들의 2017년 이후 중대형 부동산 전망은 결코 밝아 질 수 없다는 것에 많은 이들이 동의 하고 있다.

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