데일리매거진 - [줌-in] 부동산, 하락 국면 들어섰다 보기엔 애매… “불확실성 연속 대선 후까지” 전망도

-부동산 정책 뚜껑을 열어 봐야 알 수 있는 불확실성의 연속
-대출 이자는 높아지고 빌릴 수 있는 돈은 줄어든다

▲사진=지난해 서울 아파트 매매 거래량은 8년만에 최저치 기록   ⓒ데일리매거진

정부의 각종 규제로 부동산 시장이 움츠려 들고 있는 가운데 지난해 서울 아파트 매매 거래량은 8년만에 최저치를 기록했 던 것으로 나타났다. 

 

이같은 최근의 거래량 감소 현상은 정부와 손잡은 금융당국이 돈줄 조이기와 금리인상 예고에 따라 매수세가 감소했기 때문으로 풀이된다. 다만 올해 치러질 대선 등의 여파로 수요자들이 관망세로 돌아 선 것으로 풀이하고 아직 하락 국면에 들어섰다고 보기엔 애매하다는 전문가들의 시각 이기도 하다.

 

서울부동산정보광장이 서울 아파트 거래량을 분석한 결과에 따르면, 지난해 연간 거래 신고건수는 총 4만1713건(1일까지 접수된 통계)을 기록했던것으로 조사됐다고 지난3일 공개 해 관심을 끌고 있다.

 

이는 2012년(4만1079건) 이후 9년 만에 최저치다. 2020년 거래량(8만1189건)과 비교하면 절반 수준에 불과하다. 이를 구별로 보면 상대적으로 중저가 아파트가 많은 ‘노도강’(노원·도봉·강북) 지역의 거래량 금감이 심각했다.

 

우선 도봉구의 경우 지난해 거래량이 1819건으로 2020년(4374건) 대비 58.4% 급감했다. 강북구도 같은 기간 2112건에서 898건으로 57.5%, 노원구도 8724건에서 3834건으로 56% 줄었다.

 

이밖에도 ▲송파구(-54.8%) ▲강동구(-53.2%) ▲강서구(-51.1%) ▲은평구(-51.4%) 등의 거래량도 전년 대비 반토막이 났던 것으로 조사됐다.

 

우선 집어 볼 것은 서울 아파트가 거래절벽 현상을 보이는 건 매수세가 감소해서라는 것이 다. 매수세 감소의 원인으로는 2022년부터 차주 단위 DSR(총부채 원리금 상환 비율)규제가 강화되기 때문인 것으로 분석하고 있다.

 

올해부터 은행에서 빌린 총 대출액이 2억 원을 넘는 경우, DSR 규제 대상이 된다. 개인별로 매년 갚아야 할 대출 원금과 이자가 연봉의 40%를 넘기지 않도록 대출을 제한하는 것이다. 즉 대출 이자는 높아지고 빌릴 수 있는 돈은 줄어든다는 말이다.

 

여기에 추가 금리인상으로 인한 부담도 매수세를 떨어뜨리는 요인으로 보인다. 금융업계는 올해 한국은행이 세 차례의 기준금리 인상에 나서 기준금리를 1.75%까지 올려놓을 것으로 내다봤다.

 

이에 따라 서울 아파트의 매매가격 상승폭도 낮아 지고 있는 모양세로 지난해말 기준 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.04% 상승해 전주 대비 0.01% 상승폭이 줄어들었다. 부동산원 조사에서 서울 아파트값 상승률은 15주 연속 그 폭이 줄고 있다.

 

다만 부동산 업계에선 이같은 일시적인 조정으로 아직 조정국면에 진입한건 아니라는 것이 업계의 공통된 의견이다. 이같은 현상으로 정부정책의 신뢰성 문제로 시장에서는 정책이 나올때마다 일시적으로 거래가 감소되고 상승폭이 줄어든 건 그동안 수없이 있어 왔던 부동산 정책 발표할 때 마다 일시적으로 일어났던 현상이라는 것이 전문가들의 견해 이기도 하다.

 

올해 또 하나 부동산 시장에서 주목을 하고 있는 올해 부동산 시장의 향방은 3월9일 치러질 대통령선거로 이또한 업계에서는 중요한 변수가 될 것이라는 시각이 팽배하다. 대선 주자들이 하루가 멀다하고 내놓는 부동산 정책이 최종 다듬어 지는 시기를 눈여겨 보고있는 가운데 이재명, 윤석열 두 후보는 250만호 물량 공급과 종합부동산 세 및 양소세 완화 등 세제 개편 손질을 공약한 상태로 부동산 업계는 말그대로 뚜껑을 열어 봐야 알 수 있는 불확실성의 연속이 대선 후까지 이어질 것으로 업계 전문가들은 내다보고 있다. 

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