임대차 3법안, 과잉입법인가 꼭 필요한 적법절차인가?

최용민 기자 / 기사승인 : 2020-06-25 13:46:23
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더 강력해져 돌아온 임대차 3법 법안들 찬반 논란

공인중개사협회는 '과잉 입법 반대' 입장 밝혀

▲출처=연합뉴스

 

임대차 시장에 막대한 영향력을 미칠 수 있는 '임대차 3' 개정안이 계속해서 국회에 오르면서 뜨거운 논란거리를 연일 제공하고 있다. 25일 현재 국회에 제출한 `주택임대차보호법` 개정안은 총 10건에 달하는 것으로 나타났다.

 

이러한 추세에 따라 월말까지는 전월세신고제 및 전월세상한제, 계약갱신청구권제를 아울러 이르는 '임대차 3' 추진 법안 모두가 발의에 오를 것으로 예측된다.

 

작년 정부와 국회간에 입법에 대한 공감대가 형성된 데 더해 전보다 강력해진 규제책을 조항으로 둔 법안도 제시되고 있다.

 

세입자 살리기와 규제 강화, 두 마리 토끼 잡을까?

 

현재 국회에 오른 법안들은 모두 여당 의원들이 제출한 법안이며, 전월세상한제와 계약갱신청구권제를 도입하는 내용이 다수를 차지한다.

 

윤후덕 의원이 내놓은 법안은 임차인에게 1회 한정 계약갱신청구권(2+2) 행사를 가능케 하고, 임대료의 증액 상한을 5%로 묶어두는 것이 요체이다작년 민주당과 법무부, 국토부가 합의한 내용이다.

 

더불어 안호영 의원이 전월세신고제를 도입하는 것이 주된 내용인 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안도 발의되면 임대차 3개정안은 모두 발의되는 것이다.

 

이에 대해 안 의원실 관계자는 "작년에 발의했던 내용과 동일한 법안을 이달 중 발의할 예정"이라고 전하며 "다른 법안과 함께 내느라 시간이 걸렸을 뿐, 전월세신고제 도입을 위한 법안은 이미 준비됐다"고 말했다.

 

문제는 새 법안들에는 기존 당정 협의 안보다 한 단계 더 나아간 법안들이 추가되고 있다는 점이다.

 

먼저 박주민 의원은 계약갱신청구권제의 기한을 없애는 것을 핵심으로 하는 법안을 냈다.

 

이렇게 되면 집주인이 너무 불리해진다는 지적에 의원실은 세입자 측의 요구로 무조건 계약이 무한정 지속될 수는 없다면서 집주인이 해당 주택을 실거주해야 할 객관적인 이유를 밝히거나 임차인이 3기의 차임을 연체한 경우 등 예외적으로 계약 갱신을 거절 가능한 조항을 뒀다고 밝혔다.

 

국토부도 박 의원 안에 대한 검토 작업에 들어갔다. 현재 파악 단계에서는 독일 등 유럽 국가에서 기한 없는 계약갱신청구권제가 운용되고 있는 것으로 알려졌다.

 

여기에 더해 이원욱 의원은 기존 전월세상한제를 더욱 강화하는 법안을 준비 중에 있다.

 

현재까지 논의된 전월세상한제의 골자는 계약 갱신시 기존 계약 임대료의 5% 이상을 한꺼번에 올리지 못하게 하는 것인데 이 의원은 계약 갱신은 물론 신규 계약에도 이 상한제를 확대하도록 하는 방안을 추진하고 있다.

 

이 경우 집주인이 새로운 세입자를 받을 경우에도 임대료 인상 폭에 상한을 두는 것이다. 이같은 방침은 민주당의 총선 공약에서 제시된 내용이기도 하다.

 

사실 계약을 갱신할 때만 전월세상한제를 적용한다면 집주인이 세입자를 바꿀 때 임대료를 한 번에 대폭 올려 받을 수 있는 문제가 있다는 주장이 나온다.

 

이 때문에 현재 시점에도 등록임대의 경우 갱신과 신규 계약 모두 상한제를 적용한다.

 

사례로 8년을 기한으로 하는 장기 등록임대의 경우 첫 세입자가 4년간 거주 후 이사를 하여 새로운 세입자가 들어올 경우 집주인은 신규 세입자에게 5% 이상 계약 임대료를 올리지 못하게 되어 있다.

 

이 의원은 또한 임대료 인상폭의 상한률도 5%보다 낮게, '기준금리+물가상승률' 수준에 맞추도록 하는 방안도 추진한다.

 

국토부 관계자는 이같은 법안 방침에 대해 "지금 상황에서 작년에 민주당과 논의한 기존 방안 이외의 안에 대해서는 깊은 고민을 해보지 않았다""국회에 법안이 발의되어 논의 과정을 거치면 자연스레 정부의 안도 제시하게 될 것"이라고 말했다.

 

공인중개사협회 임대차 3법에 대해 강한 우려표명

 

부동산 시장은 임대차 3법 도입이 계속 추진되면서 긴장세에 있다. 현재 공인중개사들은 작년보다 두 배나 강해진 느낌이라고 지적할 정도로 규제가 강화된 법안들이 올라오고 있어서다.

 

이 때문에 국내 공인중개사들의 최대 단체 한국공인중개사협회가 최근 홈페이지에서 과잉입법이라는 의견을 표시하면서 적극 대응하겠다고 방침을 정해 긴장이 증가되고 있다.

 

특히 한국공인중개사협회는 이와 관련한 입장문을 최근 홈페이지에 게시하면서 적극 대응할 방침을 밝혔다.

 

협회는 전월세신고제에 대해 강한 우려의 입장을 밝히면서 실거래가 신고를 할 의무를 중개사가 부담하는 것에 대해 반대한다는 점을 분명히 했다.

 

현재 추진에 오른 전월세신고제에서는 집주인이 직접 계약시에는 집주인이 신고 의무를 지고, 공인중개사가 조력을 했다면 중개사가 신고 의무를 갖도록 한다. 현실에서 대부분의 계약이 중개사를 사이에 끼고 이뤄지는 경우가 많아 중개사에게 신고 의무가 주어질 확률이 높다.

 

협회는 "신고 의무는 원칙적으로 수익자 부담 원칙에 따라야 한다""임대차 계약은 매매에 비해 상대적으로 중개보수도 낮은데 대가도 없이 신고 의무를 지고 위반 시 과태료도 무는 것은 과잉금지 원칙에 어긋난다"고 주장했다.

 

또한 계약갱신청구권에 대한 입장으로는 "임대인이 임차인과 최초 계약을 맺을 때 임차인을 보다 까다로운 기준으로 고려하게 되어 임대시장에서 약자들을 더욱 곤란한 위치에 처하게 만들 수 있다"고 보았다.

 

업계에서는 일리있는 주장이라고 보고 있다.

 

부동산 전문가들도 전월세상한제에 대해선 "임대인-임차인 당사자간 자율적 합의가 가능한 부분을 전면 배제하는 것에 대해 계약자유 원칙을 과하게 규제하는 과잉입법"이라고 비판했다.

 

부동산 업계에서는 이처럼 임대차 3법 입법을 규제 일변도로 옥죄게 되면 장기적으로 볼 때 임대차 물량이 시장에서 줄어든다고 우려하고 있다. 또한 개정된 임대차 법안이 적용될 경우, 집주인들이 법안 적용 이전 막차에 편승해 전셋값을 대폭 올려 받을 수 있는 가능성과 함께 기존 전셋집을 월세로 바꾸려는 시도도 나올 것으로 예상하고 있다.

 

국회 통과 과정에서 어느 정도 조율이 이루어질지 야당은 얼마나 견제할 수 있을지가 주목되는 부분이다

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